Wie een appartement bezit, is automatisch mede-eigenaar van het gebouw. Dat betekent samen beslissen, samen betalen en een aantal wettelijke spelregels. Hier is hoe het werkt, zonder jargon.
Zodra een gebouw meer dan één eigenaar heeft, ontstaat van rechtswege de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME). Elke eigenaar is verplicht lid, met een aandeel uitgedrukt in quotiteiten (bijvoorbeeld 60/1000). Die quotiteiten bepalen twee dingen: hoeveel uw stem weegt op de vergadering, en welk deel van de gemeenschappelijke kosten u draagt.
Minstens één keer per jaar komt de algemene vergadering samen. Daar wordt gestemd over de begroting, over grote werken, over de syndicus. Belangrijk om te weten als koper: u beslist niet alleen over de gemene delen. Wilt u dat het dak vernieuwd wordt, dan hebt u een meerderheid van de vergadering nodig, meestal een gekwalificeerde meerderheid (twee derde of meer, afhankelijk van het onderwerp). Uw macht over het gebouw is dus gedeeld; uw macht over uw eigen privatief is volledig.
De syndicus (professioneel of soms een vrijwillige mede-eigenaar) voert de beslissingen uit, beheert de rekeningen, roept de vergadering samen en onderhoudt het gebouw dagelijks. Zijn kosten worden over alle eigenaars verdeeld volgens de quotiteiten. Een goede syndicus met een goed bijgehouden dossier is bij aankoop een geruststelling; een chaotisch beheer is een waarschuwing.
Sinds 2019 is een reservefonds verplicht voor gebouwen ouder dan vijf jaar: de VME moet jaarlijks minstens 5% van de gewone werkingskosten opzijzetten voor toekomstige grote werken. Dit is precies het principe dat een professionele beheerder al decennia toepast en dat een individuele huiseigenaar meestal mist: vooruit sparen in plaats van schrikken bij de factuur. Als koper is de hoogte van dit fonds een belangrijk signaal.
| Onderdeel | Wie betaalt |
|---|---|
| Keuken, badkamer, binnenafwerking | u (privatief) |
| Ramen | meestal privatief (check de basisakte) |
| Dak, gevel, fundering, dragende muren | de VME (gemeen), naar quotiteit |
| Lift, trappenhal, gemeenschappelijke technieken | de VME (gemeen), naar quotiteit |
| Terras | vaak gemeen met privatief gebruiksrecht (check de akte) |
In het woningdossier van EstateIQ plant u het onderhoud van uw eigen deel (keuken, badkamer, ramen) met richtprijzen, bewaart u de attesten met hun vervaldata, en ziet u de indicatieve mede-eigendomslast in uw rendementsberekening. Gratis te starten.
De Vereniging van Mede-Eigenaars: de vereniging waarvan elke eigenaar in een appartementsgebouw automatisch en verplicht lid is. De VME beheert de gemene delen en beslist via de algemene vergadering.
Ja, sinds de wet van 2018 moet elke mede-eigendom van een gebouw ouder dan vijf jaar jaarlijks minstens 5% van de gewone werkingskosten in een reservefonds storten, tenzij de vergadering met viervijfdenmeerderheid anders beslist.
Nee. Het dak is een gemeen deel; een vernieuwing vereist een beslissing van de algemene vergadering met de wettelijk vereiste meerderheid. Over uw eigen privatief beslist u wel alleen.