Bij een appartement komt er naast de gewone attesten een extra dossier bij: dat van de mede-eigendom. De wet legt vast wat de syndicus vóór het compromis en vóór de akte moet aanleveren, binnen welke termijn en wie het betaalt. Wie dat te laat aanvraagt, ziet zijn verkoop weken schuiven.
Artikel 3.94 van het Burgerlijk Wetboek (Boek 3, mede-eigendom) regelt de informatieplicht. De syndicus levert de informatie op eenvoudig verzoek van u, uw makelaar of de notaris.
| Moment | Wat de syndicus bezorgt | Termijn |
|---|---|---|
| Vóór het compromis, bod of aankoopbelofte (§1) | bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal; uw eventuele achterstallen (inclusief invorderingskosten); de stand van de kapitaaloproepen voor het reservefonds die de algemene vergadering al besliste; een overzicht van hangende gerechtelijke procedures; de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de laatste drie jaar; de periodieke afrekeningen van de laatste twee jaar; een kopie van de laatst goedgekeurde balans | 15 dagen |
| Vóór de notariële akte (§2) | het geactualiseerde bedrag van uw schulden aan de vereniging van mede-eigenaars; de kosten die de VME nog van u kan vorderen; de stand van beslissingen met financiële gevolgen sinds de laatste balans; hangende procedures; bijgewerkte fondsen | 30 dagen na de aangetekende vraag van de notaris |
Daarnaast hoort de koper de basisakte en het reglement van mede-eigendom te ontvangen, samen met het reglement van interne orde. Die statuten heeft u normaal zelf uit uw aankoopakte; de notaris vraagt ze anders op. In het compromis wordt uitdrukkelijk bevestigd dat de koper de §1-informatie heeft ontvangen: ontbreekt die, dan kan de koper zich daarop beroepen.
De opmaak van dit dossier is een private kost: hij heeft alleen betrekking op uw kavel en valt dus ten laste van de verkoper, niet van de vereniging. Er bestaat geen wettelijk tarief. Het bedrag staat in de syndicusovereenkomst die de algemene vergadering goedkeurde; vraag het vooraf op en controleer of het overeenstemt. Sommige syndici rekenen afzonderlijk voor de informatie vóór het compromis en voor die vóór de akte. Wie zonder syndicus werkt (kleine mede-eigendom met eigen beheer) stelt de documenten zelf samen; lees daarvoor mede-eigendom uitgelegd.
Dit is het punt waar verkopers geld laten liggen. Uw aandeel in het reservekapitaal (het spaarpotje voor grote werken) blijft eigendom van de vereniging van mede-eigenaars: de syndicus betaalt het u niet terug. U kunt het alleen recupereren door het in de onderhandeling mee te nemen. Een goed gevuld reservefonds is een verkoopargument, een leeg fonds met geplande dakwerken drukt op de prijs. Het werkkapitaal (voorschotten voor de lopende kosten) wordt bij de eindafrekening verrekend.
| Kost | Wie betaalt (tenzij anders overeengekomen) |
|---|---|
| Gewone lasten (verzekering, onderhoudscontracten, energie gemene delen) | pro rata verdeeld op de datum van de akte |
| Buitengewone kosten en kapitaaloproepen beslist en opgevraagd vóór de akte | verkoper |
| Buitengewone kosten beslist maar pas opgevraagd na de akte | koper |
| Achterstallen van de verkoper | verkoper; de notaris houdt ze in op de verkoopprijs |
| Aandeel in het reservekapitaal | blijft in de VME; verrekenen via de prijs |
Let op met werken die tussen compromis en akte op een algemene vergadering komen: de koper kan met een volmacht van u meestemmen, en dat regelt u best in het compromis. Meer over de kostenstructuur leest u in kosten van een appartement.
De syndicusinformatie komt bovenop de attesten die voor elke woning gelden:
Het volledige overzicht staat in documenten bij verkoop. Vraag de syndicusinformatie tegelijk met de attesten aan: twee maanden vóór u adverteert is een veilige marge.
In het woningdossier van EstateIQ bewaart u basisakte, notulen, afrekeningen en attesten bij uw appartement, met bewaking van de vervaldata. Het waarderingsrapport (€9) rekent geplande werken en de staat van het reservefonds mee in uw vraagprijs, zodat u weet wat u kunt vragen vóór de eerste kandidaat belt.
Vijftien dagen voor de informatie vóór het compromis (art. 3.94 §1 BW) en dertig dagen na de aangetekende vraag van de notaris voor de informatie vóór de akte (§2). Laat de syndicus aan zijn termijn niet voldoen, dan kan hij aansprakelijk worden gesteld voor de schade door de vertraging.
Nee. Het reservekapitaal blijft eigendom van de vereniging van mede-eigenaars en gaat mee over naar de koper. U kunt uw aandeel alleen recupereren door het in de verkoopprijs te verrekenen.
Tenzij anders overeengekomen: de verkoper betaalt de kapitaaloproepen die vóór de akte zijn opgevraagd, de koper die na de akte worden opgevraagd. Leg de afspraak vast in het compromis.
Ja. Het is een private kost ten laste van de verkoper. Er is geen wettelijk tarief: het bedrag staat in de syndicusovereenkomst die de algemene vergadering goedkeurde.
Voor gebouwen van vóór 2001 laat de vereniging van mede-eigenaars een attest voor de gemene delen opmaken; u bezorgt uw eigen attest voor het privatieve deel. Controleer bij de syndicus of het attest van de gemene delen al bestaat.
Eén PDF met drie waarderingsmethoden, elke correctiefactor met bron, vraagprijsadvies, verhuurrendement, renovatie- en EPC-scenario's mét premie-indicatie en de attestenchecklist. Geen abonnement: eenmalig €9 per woning, na een gratis schatting van twee minuten.