U hebt een bod gedaan, de bank zegt ja op uw inkomen, en dan komt de schatting. Wie niet weet hoe die werkt, ontdekt pas bij het kredietaanbod dat er plots 20.000 euro eigen inbreng extra nodig is. Dit is hoe de bank schat, wat quotiteit betekent en wat u doet als het cijfer tegenvalt.
Sinds 1 januari 2022 verwacht de Nationale Bank dat elke kredietgever een woonkrediet baseert op een waardering van het pand en niet louter op de koopprijs. De meeste banken doen dat eerst met een desktopschatting: een statistisch model dat de woning vergelijkt met recente verkopen in de buurt, op basis van ligging, oppervlakte, bouwjaar en EPC. Pas als het model onvoldoende zekerheid geeft, bij een atypische woning of bij een hoge quotiteit, stuurt de bank een eigen of externe schatter ter plaatse. Die kost u niets tot ongeveer 200 euro, afhankelijk van de bank; controleer het in de productfiche van uw kredietgever.
Een desktopschatting ziet geen nieuw dak en geen vochtige kelder. Ze ziet wél het EPC-label, en dat weegt zwaar: het verschil tussen een zwak en een sterk label loopt op tot 10 à 25% van de waarde.
De quotiteit (loan-to-value) is het bedrag dat u leent, gedeeld door de waarde van de woning. Wat veel kopers niet weten: de bank neemt als waarde de laagste van de koopprijs en de schatting. Kosten zoals registratierechten en notariskosten tellen niet mee als waarde; die financiert u bovenop.
| Situatie | Koopprijs | Schatting | Basis voor de bank | Max. lening bij 90% |
|---|---|---|---|---|
| Schatting gelijk aan prijs | € 350.000 | € 350.000 | € 350.000 | € 315.000 |
| Schatting hoger | € 350.000 | € 370.000 | € 350.000 | € 315.000 |
| Schatting lager | € 350.000 | € 320.000 | € 320.000 | € 288.000 |
In het derde geval hebt u 27.000 euro meer eigen inbreng nodig dan u dacht, bovenop de aankoopkosten. Een hogere schatting levert u daarentegen niets extra op: de koopprijs blijft dan het plafond.
De Nationale Bank legt geen wettelijk verbod op, maar formuleert sinds 2020 prudentiële verwachtingen (circulaire NBB_2019_27) waarmee banken hun portefeuille moeten verantwoorden. In 2026 is dat kader nog steeds van kracht; controleer de actuele FAQ op nbb.be als u op de grens zit.
| Type koper | Richtdrempel quotiteit | Toegestane uitzonderingen per bank |
|---|---|---|
| Eerste eigen woning (starter) | 90% | Tot 35% van de starterskredieten mag boven 90%, waarvan max. 5% boven 100% |
| Eigen woning, geen starter | 90% | Tot 20% mag boven 90%, niets boven 100% |
| Opbrengstpand of tweede verblijf | 80% | Tot 10% mag boven 80%, nooit boven 90% |
Concreet: 10% eigen inbreng plus de aankoopkosten is de norm voor een eerste woning, 20% voor een pand dat u verhuurt of als tweede verblijf koopt. De uitzonderingen bestaan, maar de bank reserveert ze voor sterke dossiers; reken er niet op als vertrekpunt. Wat u naast de lening zelf op tafel moet leggen, staat in wat kost een huis kopen.
Dat gebeurt vaker sinds bieden boven de vraagprijs gewoon werd. U hebt drie sporen, die u kunt combineren.
Zonder opschortende voorwaarde blijft een aanvaard bod bindend, ook als de bank lager schat.
Een schatter beoordeelt wat hij ziet en wat hij kan bewijzen. Zorg voor een geordend dossier met het EPC, de keuringsattesten, de facturen van dak, ramen, ketel en isolatie met jaartal, de vergunningen van verbouwingen en een lijst van recent verkochte gelijkaardige woningen in de buurt. Is de woning nog niet van u, vraag die documenten dan aan de verkoper vóór u biedt; wat u minstens moet zien, staat in de bezichtigingschecklist.
Zo helpt EstateIQ. De verrassing zit bijna altijd in de volgorde: eerst bieden, dan pas de waarde kennen. Draai dat om. De gratis EstateIQ-schatting geeft u vóór uw bod een onafhankelijke waarde met de correcties voor EPC, bouwjaar en staat van de componenten; zo weet u of uw bod in de buurt van een bankschatting blijft of dat u eigen middelen moet voorzien. Het waarderingsrapport van 9 euro bundelt drie methoden met bron per correctiefactor: precies het soort onderbouwing dat u aan een schatter of een tweede bank voorlegt als de eerste schatting lager uitvalt.
Het geleende bedrag gedeeld door de waarde van de woning, waarbij de bank de laagste van koopprijs en schatting neemt. Leent u 288.000 euro op een woning van 320.000 euro, dan is de quotiteit 90%.
Als richtnorm 10% van de waarde voor een eerste eigen woning en 20% voor een opbrengstpand of tweede verblijf, telkens plus de aankoopkosten (registratierechten, notaris, dossierkosten). Banken mogen voor een beperkt deel van hun kredieten hoger gaan, vooral bij starters.
Dat hangt af van de bank: sommige rekenen niets aan, andere alleen voor niet-starters, andere een vast bedrag rond 200 euro. Het staat in de productfiche of tarievenlijst van het woonkrediet.
Alleen binnen de uitzonderingsmarge van de bank en met een sterk dossier. In de regel betaalt u het verschil tussen koopprijs en schatting volledig zelf.
Alleen als ze concreet geformuleerd is: een minimumbedrag, een maximale rentevoet en een looptijd. Een vage voorwaarde over het verkrijgen van een lening houdt niet stand als de bank wel een lening aanbiedt, maar voor een lager bedrag.
Eén PDF met drie waarderingsmethoden, elke correctiefactor met bron, vraagprijsadvies, verhuurrendement, renovatie- en EPC-scenario's mét premie-indicatie en de attestenchecklist. Geen abonnement: eenmalig €9 per woning, na een gratis schatting van twee minuten.