Compromis en notaris: zo verloopt het zonder makelaar

De grootste juridische misvatting bij kopen en verkopen: dat het "pas echt" is bij de notariële akte. Het compromis ís de koop; de akte bevestigt alleen wat toen al vastlag.

Wat is het compromis precies?

Het compromis (de onderhandse verkoopovereenkomst) is een bindend contract: zodra koper en verkoper het tekenen, is de koop gesloten. Wie daarna afhaakt zonder geldige reden, is doorgaans een schadevergoeding van zo'n 10% van de koopprijs verschuldigd. Alles wat u wilt afspreken, moet er dus ín staan; achteraf toevoegen kan alleen als beide partijen akkoord gaan.

Wat moet erin staan?

• De opschortende voorwaarde voor de financiering: zonder deze clausule zit u vast aan de koop, ook als elke bank weigert. Spreek een realistische termijn af (vier tot zes weken) en het leenbedrag.
• De precieze beschrijving: wat is inbegrepen (keukentoestellen, zonnepanelen, tuinhuis), de bewoonbare staat, eventuele erfdienstbaarheden en verhuurde status.
• De verplichte vermeldingen: de inhoud van het bodemattest (zonder is het compromis zelfs nietig), stedenbouwkundige informatie, overstromingsgevoeligheid, EPC en keuringen.
• Het voorschot (gebruikelijk 5 à 10%), te storten op een geblokkeerde rekening of de derdenrekening van de notaris, nooit rechtstreeks aan de verkoper.
• De aktedatum: uiterlijk vier maanden na het compromis (dan moeten de registratierechten betaald zijn).

De rol van de notaris (en wat die kost)

Twee dingen die verrassend weinig mensen weten. Eén: koper en verkoper mogen elk hun eigen notaris kiezen, en dat kost geen euro extra: de twee notarissen delen het wettelijk vastgelegde ereloon. Twee: het advies vooraf is gratis: u kunt met een ontwerpcompromis of zelfs met vragen vóór het bod bij een notaris terecht; zijn vergoeding zit in de latere akte. Zonder makelaar is de notaris dus uw juridische vangnet, en het is al betaald.

Laat het compromis daarom altijd door de notaris opstellen (of minstens nalezen vóór ondertekening). De notaris doet daarna de opzoekingen (hypotheken, beslagen, stedenbouw, voorkooprechten) en maakt de authentieke akte op.

De valkuilen

• Tekenen "om het vast te leggen" zonder nalezing: het compromis is geen intentieverklaring, het is de koop.
• Een te krappe of ontbrekende financieringsvoorwaarde, of vergeten te bewijzen dat u de lening tijdig hebt aangevraagd (de voorwaarde beschermt alleen wie ze naleeft).
• Het voorschot rechtstreeks aan de verkoper storten: bij problemen bent u het kwijt tot een rechter beslist.
• Mondelinge beloftes ("de garage hoort erbij"): wat niet in het compromis staat, bestaat juridisch niet.

Veelgestelde vragen

Is een compromis bindend?

Ja. Het compromis is de eigenlijke koop; de notariele akte bevestigt later wat in het compromis vastligt. Afhaken zonder geldige reden kost doorgaans zo een 10% van de koopprijs.

Kost een eigen notaris extra als de verkoper er al een heeft?

Nee. Koper en verkoper mogen elk hun eigen notaris kiezen; de notarissen delen het wettelijk vastgelegde ereloon, u betaalt niets extra.

Hoeveel voorschot betaal ik bij het compromis?

Gebruikelijk is 5 tot 10% van de koopprijs, te storten op een geblokkeerde rekening of de derdenrekening van de notaris.

Lees ook in dit dossier

• Huis kopen zonder makelaar: de complete gids
• Checklist: een huis kopen in 12 stappen
• Wat kost een huis kopen? Alle kosten op een rij
• Welke documenten hebt u nodig bij verkoop?
• Verborgen gebreken: hoe beschermt u zich als verkoper? (2026)
• Openbare verkoop via Biddit: zo werkt het, wat het kost en wanneer het loont (2026)
• Stedenbouwkundig uittreksel en bouwovertreding bij verkoop (2026)