Wilt u een woning overdragen aan uw kinderen of iemand anders? Dan stat u voor de keuze: verkopen (en het geld overdragen) of rechtstreeks schenken. Elk heeft eigen fiscale gevolgen. Hierna de regels voor 2026, toegespitst op Vlaanderen.
Verkoopt u u eigen gezinswoning (uw hoofdverblijfplaats), dan is de eventuele meerwaarde volledig vrijgesteld van belasting, ongeacht hoelang u ze bezat en hoe groot de winst is. Bij een andere woning die u binnen vijf jaar na aankoop verkoopt, betaalt u doorgaans 16,5% meerwaardebelasting (plus gemeentelijke opcentiemen); na vijf jaar is ook die meerwaarde vrijgesteld. De nieuwe federale meerwaardebelasting van 2026 slaat op financiële activa (zoals aandelen) en wijzigt deze vastgoedregels niet.
Schenkt u onroerend goed, dan betaalt u schenkbelasting. Die is altijd verschuldigd, want een onroerende schenking verloopt via de notaris en wordt geregistreerd. In Vlaanderen gelden in rechte lijn (naar kinderen, ouders, partner) deze tarieven:
| Schijf | Tarief |
|---|---|
| tot €150.000 | 3% |
| €150.000 – €250.000 | 9% |
| boven €250.000 | 27% |
Een sterke troef: u kan een woning gespreid schenken. Opeenvolgende onroerende schenkingen tussen dezelfde personen worden alleen samengeteld als ze binnen drie jaar vallen. Wacht u telkens drie jaar, dan start u opnieuw in de laagste schijf van 3%, wat de totale schenkbelasting fors kan drukken.
Wie niets doet, laat de woning na via de erfbelasting. In rechte lijn geldt in Vlaanderen sinds 2026: 3% tot €50.000, 9% tot €250.000 en 27% daarboven. Merk het verschil: bij schenken loopt de laagste schijf van 3% door tot €150.000, bij erven maar tot €50.000. Schenken belast dus een groter deel aan het lage tarief, én haalt de woning uit uw latere nalatenschap. Vaak is een tijdige, gespreide schenking daardoor voordeliger dan afwachten.
De optimale keuze hangt af van u gezinssituatie, de waarde en het gewest. In Brussel en Wallonië gelden eigen (in structuur vergelijkbare) tarieven. Laat u voor de definitieve keuze altijd bijstaan door een notaris.
Zowel bij schenken als verkopen vertrekt u best van een correcte marktwaarde. EstateIQ berekent die gratis, op basis van echte verkoopdata.