Wie een woning verhuurt aan een gezin, wordt niet belast op de huur die binnenkomt maar op een forfait dat afgeleid is van het kadastraal inkomen. Dat maakt privéverhuur fiscaal mild, tot de huurder de woning voor zijn beroep gaat gebruiken. Dan verandert de rekening grondig.
Verhuurt u als particulier een woning aan een privépersoon die ze uitsluitend als woning gebruikt, dan geeft u in de personenbelasting niet de werkelijke huur aan. De belastbare grondslag is het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40%. In de aangifte vult u enkel het niet-geïndexeerde KI in; de fiscus indexeert en verhoogt zelf. De indexatiefactor bedraagt 2,2446 voor de inkomsten van 2025 (aangifte in 2026) en ongeveer 2,30 voor de inkomsten van 2026.
Dat bedrag komt bij uw andere inkomsten en wordt belast tegen uw marginale tarief, vermeerderd met de gemeentebelasting. De werkelijke huur speelt geen rol, ook niet als die vele malen hoger ligt dan het forfait. Dat is meteen de reden waarom privéverhuur in België fiscaal interessant blijft.
| Stap | Berekening | Bedrag |
|---|---|---|
| Niet-geïndexeerd KI | uit uw aanslagbiljet onroerende voorheffing | €850 |
| Geïndexeerd KI (inkomsten 2026) | 850 × 2,30 | €1.955 |
| Belastbaar onroerend inkomen | 1.955 × 1,40 | €2.737 |
| Belasting bij marginaal tarief 45% | 2.737 × 45% | circa €1.232 |
| Belasting bij marginaal tarief 50% | 2.737 × 50% | circa €1.369 |
Daar komt nog de gemeentelijke opcentiemen op de personenbelasting bij (meestal 6 tot 9% van de belasting). Ontvangt u voor diezelfde woning €900 per maand, dus €10.800 per jaar, dan betaalt u dus grofweg €1.300 tot €1.500 belasting op ruim €10.000 huur. Voor de inkomsten van 2025 rekent u met factor 2,2446: 850 × 2,2446 × 1,40 = €2.671.
Let op: de federale interestaftrek voor een lening op een niet-eigen woning is afgeschaft vanaf aanslagjaar 2026 (inkomsten 2025), ook voor lopende leningen en zonder overgangsregeling. De intresten van de lening voor uw verhuurde woning verlagen het belastbare forfait dus niet meer.
Gebruikt de huurder de woning geheel of gedeeltelijk voor zijn beroep, verhuurt u aan een vennootschap, een vzw of een zelfstandige die de huur als beroepskost inbrengt, dan wordt u belast op de werkelijke huur en huurvoordelen. Daarvan mag u een kostenforfait van 40% aftrekken, maar dat forfait is begrensd tot twee derde van het KI vermenigvuldigd met een jaarlijks vastgelegde revalorisatiecoëfficiënt (5,63 voor de inkomsten van 2025). De belastbare basis kan bovendien nooit lager zijn dan het geïndexeerd KI verhoogd met 40%.
| Zelfde woning, huur €10.800 per jaar | Privéverhuur | Beroepsgebruik |
|---|---|---|
| Grondslag | KI × 2,30 × 1,40 | huur min kostenforfait |
| Kostenforfait | n.v.t. | 40% = €4.320, begrensd tot 2/3 × 850 × 5,63 = €3.190 |
| Belastbaar | €2.737 | €7.610 |
| Belasting bij 45% | circa €1.232 | circa €3.425 |
Bij gemengd gebruik (de huurder werkt thuis in één kamer) wordt in principe de hele huur belast op de werkelijke huur, tenzij het geregistreerde contract de huurprijs uitdrukkelijk opsplitst in een privé- en een beroepsgedeelte. Dan geldt het KI-forfait voor het privédeel en de werkelijke huur voor het beroepsdeel.
Naast de personenbelasting betaalt u als eigenaar jaarlijks de Vlaamse onroerende voorheffing: het geïndexeerd KI maal de basisheffing van 3,97%, verhoogd met de opcentiemen van provincie en gemeente, samen typisch 9 tot 14 keer de basisheffing. Voor een KI van 850 loopt dat op tot enkele honderden euro's per jaar, afhankelijk van uw gemeente. Die belasting mag u niet doorrekenen aan de huurder en is bij privéverhuur niet aftrekbaar; ze hoort thuis in uw rendementsberekening. Hoe u ze precies berekent, staat in onroerende voorheffing berekenen.
Zo helpt EstateIQ. Het verhuurluik van het EstateIQ-waarderingsrapport rekent uw netto rendement door met de markthuurschatting, de onroerende voorheffing op basis van uw KI en gemeente, en de belasting op het geïndexeerd KI. Zo ziet u in één tabel wat er na de fiscus overblijft, en hoeveel een verhuur voor beroepsgebruik u extra zou kosten.
Bij privéverhuur aan een particulier niet op de werkelijke huur, maar op het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%, tegen uw marginale tarief. Bij verhuur voor beroepsgebruik wordt de werkelijke huur belast, na een begrensd kostenforfait van 40%.
Voor de inkomsten van 2026: 850 × 2,30 × 1,40 = €2.737 belastbaar, wat bij een marginaal tarief van 45 tot 50% neerkomt op ongeveer €1.230 tot €1.370, plus gemeentebelasting.
Brengt hij de huur als beroepskost in, dan wordt u belast op de werkelijke huur. Splits de huurprijs in het geregistreerde contract op in een privé- en een beroepsgedeelte, of sluit beroepsgebruik contractueel uit.
Nee, bij privéverhuur niet. Ze is een aparte jaarlijkse kost voor de eigenaar, berekend op het geïndexeerd KI met de Vlaamse basisheffing van 3,97% plus opcentiemen.
Ja, interesten van een lening voor een onroerend goed zijn aftrekbaar van uw belastbare onroerende inkomsten, wat het KI-forfait kan verlagen tot nul.
Eén PDF met drie waarderingsmethoden, elke correctiefactor met bron, vraagprijsadvies, verhuurrendement, renovatie- en EPC-scenario's mét premie-indicatie en de attestenchecklist. Geen abonnement: eenmalig €9 per woning, na een gratis schatting van twee minuten.