Elke eigenaar betaalt jaarlijks onroerende voorheffing, maar bijna niemand kan het bedrag op zijn aanslagbiljet nadoen. Nochtans is de berekening in drie stappen te volgen: van kadastraal inkomen naar geïndexeerd KI, dan de Vlaamse basisheffing, en daarbovenop de opcentiemen van uw provincie en gemeente.
Het kadastraal inkomen (KI) is het fictieve jaarlijkse nettohuurinkomen van uw woning, nog altijd op het prijspeil van 1975. U vindt het op uw aanslagbiljet of in uw aankoopakte. Omdat 1975-prijzen niets meer zeggen, indexeert de fiscus het KI jaarlijks:
| Inkomstenjaar | Indexatiefactor |
|---|---|
| 2024 | 2,1763 |
| 2025 | 2,2446 |
| 2026 | ± 2,30 |
Voorbeeld: een KI van €850 wordt in 2026 een geïndexeerd KI van ongeveer €1.955.
Het Vlaamse Gewest heft 3,97% op het geïndexeerde KI. In ons voorbeeld: €1.955 × 3,97% = ± €78 basisheffing. Was dat alles, dan was de onroerende voorheffing een detail. Het echte bedrag komt van stap 3.
Provincie en gemeente heffen opcentiemen bovenop de basisheffing: 100 opcentiemen betekent één keer de basisheffing extra. Een gemeente met 900 opcentiemen en een provincie met 300 maken van €78 basis dus €78 × (1 + 12) = ± €1.010 per jaar. In de praktijk landt het totaal voor de meeste Vlaamse woningen op 9 tot 14 keer de basisheffing; het exacte tarief van uw gemeente vindt u op uw aanslagbiljet of bij de Vlaamse Belastingdienst.
Voor ons voorbeeld met KI €850 betekent dat een onroerende voorheffing van ongeveer €700 tot €1.090 per jaar, afhankelijk van de gemeente. Dezelfde woning kan in de ene gemeente honderden euro's per jaar meer kosten dan in de andere: iets om mee te nemen bij een aankoopbeslissing.
| Vermindering | Hoe krijgen |
|---|---|
| Minstens twee kinderen met gezinsbijslag (vast bedrag per kind) | Automatisch op het aanslagbiljet |
| Persoon met een handicap in het gezin | Automatisch op het aanslagbiljet |
| Energiezuinige nieuwbouw (E-peil) | Automatisch op het aanslagbiljet |
| Bescheiden woning: 25% korting (totaal niet-geïndexeerd KI van al uw vastgoed ≤ €745) | Zelf aanvragen bij de Vlaamse Belastingdienst |
| Proportionele vermindering bij leegstand of vernieling | Zelf aanvragen bij de Vlaamse Belastingdienst |
Controleer vooral die bescheiden-woning-korting: wie er recht op heeft maar ze niet aanvraagt, betaalt elk jaar een kwart te veel. Ook huurders kunnen de kindervermindering laten toepassen via de Vlaamse Belastingdienst.
De eigenaar op 1 januari van het aanslagjaar is de belastingplichtige. Bij een verkoop tijdens het jaar verrekenen koper en verkoper het bedrag doorgaans pro rata via de notaris. Bij verhuur van een woning blijft de onroerende voorheffing voor de verhuurder: ze mag niet aan de huurder van een woning worden doorgerekend. Voor verhuurders is ze dus een vaste kost die rechtstreeks op het rendement weegt; reken ze mee in uw rendementsberekening.
In het gratis EstateIQ-woningdossier vult u uw KI in en krijgt u meteen het geïndexeerde KI en een realistische raming van uw onroerende voorheffing, naast de waarde, het EPC-traject en de onderhoudsplanning van uw woning.
Geïndexeerd KI (kadastraal inkomen maal de indexatiefactor, 2,30 in 2026) maal de Vlaamse basisheffing van 3,97%, plus de opcentiemen van uw provincie en gemeente. Die opcentiemen maken het totaal typisch 9 tot 14 keer de basisheffing; het exacte bedrag hangt dus sterk af van uw gemeente.
Het kadastraal inkomen is het fictieve jaarlijkse huurinkomen van uw woning, vastgelegd op het prijspeil van 1975. Omdat dat verouderd is, wordt het elk jaar geïndexeerd: voor inkomstenjaar 2026 met factor 2,30 (2025: 2,2446). De belasting rekent altijd op het geïndexeerde bedrag.
De eigenaar op 1 januari van het aanslagjaar krijgt het volledige aanslagbiljet. Bij een verkoop in de loop van het jaar verrekenen koper en verkoper het bedrag doorgaans onderling pro rata via de notaris, maar wettelijk blijft de eigenaar op 1 januari de belastingplichtige.
Automatisch toegekend in Vlaanderen: de vermindering voor minstens twee kinderen met gezinsbijslag, voor een persoon met een handicap in het gezin en voor energiezuinige nieuwbouw. Zelf aan te vragen bij de Vlaamse Belastingdienst: de vermindering van 25% voor een bescheiden woning (totaal niet-geïndexeerd KI van al uw onroerend goed maximaal 745 euro) en de proportionele vermindering bij leegstand of vernieling.
Ja, de vermindering voor kinderen of voor een persoon met een handicap kan ook aan huurders toekomen; zij vragen die aan bij de Vlaamse Belastingdienst, die ze rechtstreeks met de huurder afhandelt.
Eén PDF met drie waarderingsmethoden, elke correctiefactor met bron, vraagprijsadvies, verhuurrendement, renovatie- en EPC-scenario's mét premie-indicatie en de attestenchecklist. Geen abonnement: eenmalig €9 per woning, na een gratis schatting van twee minuten.