Na een erfenis staat u met een woning waar u niet om gevraagd hebt, en met een keuze: verkopen, verhuren of er zelf gaan wonen. Dit kader zet de cijfers, de fiscale regels, de praktische verplichtingen en het familiale luik naast elkaar, in de volgorde waarin ze zich aandienen.
Binnen vier maanden na het overlijden moet de aangifte van nalatenschap bij VLABEL binnen zijn, met een waarde voor de woning. Die stap komt eerst, wat u nadien ook doet. De keuze tussen verkopen en verhuren hoeft niet in die vier maanden te vallen, al neemt u ze best in de maanden erna: een leegstaande woning kost geld (onroerende voorheffing, verzekering, verwarming tegen vocht) en kan na verloop van tijd op een gemeentelijke leegstandsheffing botsen. Zijn er meerdere erfgenamen, dan beslist u samen; niemand kan alleen verkopen of verhuren.
Het familiale luik hoort hier ook thuis. Het ouderlijk huis verkopen voelt voor de ene als een tweede afscheid, voor de andere als een opluchting. Benoem dat aan het begin en spreek een datum af waarop u beslist, bijvoorbeeld zes maanden na het overlijden. Een beslissing die blijft hangen, kost meer dan een die minder perfect is. Wil één erfgenaam de woning houden, lees dan de gids over het uitkopen van een broer of zus.
Neem een geërfde woning met een marktwaarde van €300.000 en een haalbare huur van €1.000 per maand.
| Criterium | Verhuren | Verkopen |
|---|---|---|
| Opbrengst | €12.000 huur per jaar (4,0% bruto) | €300.000 eenmalig, zonder meerwaardebelasting |
| Kosten | 20 tot 30% van de huur: onroerende voorheffing, verzekering, onderhoud, leegstand | EPC, asbestattest, eventueel makelaarsloon; de aktekosten zijn voor de koper |
| Netto | Ongeveer €8.400 tot €9.600 per jaar (2,8 tot 3,2%) | Kapitaal vrij: aflossen, beleggen of verdelen onder de erfgenamen |
| Bijkomend | Waardestijging van de woning (Statbel: woningen +3,2% in 2024-2025) | Geen beheer, geen huurdersrisico, geen renovatie |
Het Vlaamse gemiddelde ligt rond 3 tot 4% bruto voor woningen en appartementen. Verhuren rendeert vooral als de woning weinig werk vraagt en het EPC-label deugt. Een woning met label E of F die u eerst voor tienduizenden euro's moet renoveren, drukt het rendement jaren onder de 2%. Reken dus met de werkelijke staat, niet met de waarde op papier. Verkopen wint als de erfgenamen het kapitaal willen verdelen, als de woning ver weg ligt, of als niemand zin heeft in beheer.
Verkopen. Op de verkoop van een geërfde woning betaalt u geen meerwaardebelasting, ook niet binnen vijf jaar: de belasting van 16,5% op snelle verkopen geldt niet voor goederen die u door erfenis verkreeg. Wat wél telt, is de waarde in uw aangifte van nalatenschap: die is uw fiscale verkrijgingswaarde. Verkoopt u duidelijk boven die waarde, dan kan VLABEL bijkomende erfbelasting heffen wegens tekortschatting, met een belastingverhoging bovenop. VLABEL moet die procedure binnen twee jaar na de aangifte opstarten. Wie een verkoop overweegt, vraagt daarom best de gratis bindende schatting van VLABEL aan: dan staat de waarde vast, ook als de verkoop meer opbrengt.
Verhuren. Verhuurt u aan een particulier die de woning alleen privé gebruikt, dan wordt u niet belast op de werkelijke huur maar op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40%. Bij een KI van €1.000 is dat voor inkomstenjaar 2026 ongeveer €1.000 × 2,30 × 1,40 = €3.220, belast tegen uw marginale tarief in de personenbelasting. Tegenover €12.000 werkelijke huur is dat een gunstig stelsel. Daarnaast betaalt u jaarlijks de onroerende voorheffing, en sinds 2026 bestaat de federale intrestaftrek voor een lening op een tweede woning niet meer.
Woont u op 80 kilometer, dan is elke lekkende kraan een halve dag. Verhuren op afstand kan, maar dan met een lokale vakman of een beheerder, en dat kost rendement. Verder gelden deze verplichtingen:
Beide sporen beginnen bij dezelfde vraag: wat is de woning vandaag waard, en wat kan ze opbrengen? Een gratis EstateIQ-schatting geeft de marktwaarde in twee minuten. Het uitgebreide rapport (€9) zet daar het verhuurrendement naast, samen met EPC- en renovatiescenario's met premie-indicatie en de attestenchecklist. Zo vergelijkt u verkopen en verhuren met cijfers voor uw woning, niet met gemiddelden.
Nee. De meerwaardebelasting van 16,5% op een verkoop binnen vijf jaar geldt niet voor onroerend goed dat u door erfenis verkreeg. Let wel op de tekortschatting: verkoopt u duidelijk boven de waarde uit de aangifte van nalatenschap, dan kan VLABEL erfbelasting bijheffen.
Er is geen wettelijke termijn, alleen de aangifte van nalatenschap binnen vier maanden. Wacht toch niet te lang: een lege woning kost onroerende voorheffing, verzekering en onderhoud, en kan na verloop van tijd onder een gemeentelijke leegstandsheffing vallen.
Nee. De Vlaamse renovatieplicht geldt bij een notariële overdracht zoals verkoop of schenking, niet bij een erfenis. Verkoopt u de woning later, dan moet de koper binnen zes jaar naar minstens label D.
Bij verhuur aan een particulier voor privégebruik wordt u belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen plus 40%, niet op de werkelijke huur. Voor 2026 komt dat neer op KI × 2,30 × 1,40, opgeteld bij uw andere inkomsten.
Zolang de woning onverdeeld is, moeten alle erfgenamen instemmen met een verkoop of een huurcontract. Blijft iemand weigeren, dan kan elke erfgenaam de gerechtelijke verdeling vragen, want niemand is verplicht in onverdeeldheid te blijven.
Eén PDF met drie waarderingsmethoden, elke correctiefactor met bron, vraagprijsadvies, verhuurrendement, renovatie- en EPC-scenario's mét premie-indicatie en de attestenchecklist. Geen abonnement: eenmalig €9 per woning, na een gratis schatting van twee minuten.