Een half jaar na de verkoop belt de koper: de kelder staat onder water, er zit merule in de balken. Kan hij bij u terecht? Dat hangt af van drie dingen: was het gebrek verborgen, wat staat er in het compromis en wist u ervan. Dit zijn de regels en de stappen waarmee u zich als verkoper indekt.
Als verkoper moet u de koper vrijwaren voor verborgen gebreken: gebreken die de woning ongeschikt maken voor haar gebruik of dat gebruik zo verminderen dat de koper ze niet, of alleen voor een lagere prijs, zou hebben gekocht (art. 1641 oud Burgerlijk Wetboek). Die plicht geldt ook als u het gebrek zelf niet kende (art. 1643).
Let op de timing van de wetgeving. Het nieuwe Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek over bijzondere contracten, met de koop, werd op 23 september 2026 in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd en treedt op 1 september 2027 in werking. Het voegt de vrijwaring voor verborgen gebreken en de conforme levering samen in één regeling voor conformiteitsgebreken. Voor compromissen die u in 2026 en tot die datum tekent, blijven de artikelen 1641 tot 1649 van het oude Burgerlijk Wetboek gelden. Deze gids volgt die regels.
Voor zichtbare gebreken bent u niet aansprakelijk (art. 1642): alles wat een normaal zorgvuldige koper bij een aandachtig bezoek zelf kon vaststellen, zoals een gebarsten tegel, vochtplekken in het zicht of een verouderde installatie. Verborgen is wat pas na de levering aan het licht komt of alleen een expert kon ontdekken: rotte draagbalken achter het pleisterwerk, een lekkende ondergrondse tank, een fundering die zet.
Drie voorwaarden moeten samen vervuld zijn: het gebrek is verborgen, het is ernstig genoeg om de koop te beïnvloeden en het bestond al, minstens in de kiem, op het moment van de verkoop. Een dak dat twee jaar na de akte begint te lekken door gewone slijtage is geen verborgen gebrek.
De koper moet zijn vordering instellen binnen een korte termijn (art. 1648). De wet noemt geen aantal maanden; de rechter beoordeelt dat per geval, vanaf het moment dat de koper het gebrek ontdekte of behoorde te ontdekken. In de praktijk gaat het om maanden, niet om jaren, en de termijn wordt geschorst zolang er ernstig over een minnelijke regeling wordt onderhandeld. Wie een jaar wacht, loopt een reëel risico dat zijn vordering onontvankelijk is.
Uw belangrijkste bescherming is het exoneratiebeding: een clausule in compromis en akte waarin de koper de woning aanvaardt in de staat waarin ze zich bevindt, zonder vrijwaring voor verborgen gebreken. De wet laat die afspraak uitdrukkelijk toe (art. 1643) en de meeste modelcompromissen van notarissen bevatten ze standaard. Als niet-professionele verkoper mag u erop rekenen.
De clausule kent twee grenzen:
| Maatregel | Waarom het werkt |
|---|---|
| Vermeld gekende gebreken uitdrukkelijk in het compromis | een gemeld gebrek is geen verborgen gebrek meer; de koper kocht met kennis van zaken |
| Laat vooraf een eigen technische controle uitvoeren | u kent de zwakke punten, prijst ze in en vermijdt de discussie achteraf |
| Bezorg alle attesten en keuringen | EPC, elektrische keuring, asbestattest, bodemattest en stookolietank maken de staat objectief |
| Bewaar facturen, garanties en schadedossiers | bewijst wat hersteld is en wanneer; toont goede trouw |
| Laat kandidaten grondig bezoeken, ook zolder, kelder en kruipruimte | wat bezocht kon worden, geldt als zichtbaar |
| Neem het exoneratiebeding op in compromis én akte | sluit uw aansprakelijkheid uit voor wat u niet kende |
Transparantie kost u zelden geld en bespaart u een procedure. Een verkoper die zwart op wit meldt dat de kelder bij hevige regen vochtig wordt, verkoopt misschien 2.000 euro goedkoper; een verkoper die het verzwijgt, riskeert een expertise, een prijsvermindering en een schadevergoeding. Meer over de opbouw van het compromis leest u in compromis en notaris, over de attesten in keuringsattesten van een woning.
Ontdekt de koper een gebrek, dan verloopt het meestal zo: hij meldt het u aangetekend, laat een deskundige de oorzaak en de ouderdom vaststellen en probeert eerst een regeling. Lukt dat niet, dan heeft hij twee keuzes (art. 1644): de ontbinding van de koop met teruggave van de prijs, of de woning behouden en een prijsvermindering vragen die door experts wordt begroot. Bewijst hij dat u het gebrek kende, dan komt daar een schadevergoeding bij (art. 1645). Bij een geschil stelt de rechter meestal een gerechtsdeskundige aan; die kosten zetten beide partijen vaak aan tot een minnelijk akkoord.
In het woningdossier van EstateIQ bewaart u attesten, keuringen, facturen en het onderhoudsoverzicht van uw woning. Bij verkoop bezorgt u de koper een gedocumenteerde staat, wat het risico op een discussie over verborgen gebreken kleiner maakt en de goede trouw van u als verkoper aantoont. Het waarderingsrapport bevat de attestenchecklist voor uw verkoop.
In principe wel (art. 1643 oud BW), tenzij het compromis en de akte een exoneratiebeding bevatten. Met zo'n clausule bent u als niet-professionele verkoper alleen nog aansprakelijk voor gebreken die u kende en verzweeg.
Binnen een korte termijn na de ontdekking van het gebrek (art. 1648). De wet geeft geen aantal maanden; de rechter oordeelt per geval. Er is geen vaste garantietermijn van bijvoorbeeld tien jaar voor verborgen gebreken bij een bestaande woning.
Dan is het geen verborgen gebrek meer: de koper aanvaardde het met kennis van zaken. Meld gekende gebreken daarom altijd schriftelijk, ook als u ze in de prijs hebt verrekend.
Boek 7 (bijzondere contracten) werd op 23 september 2026 gepubliceerd en treedt op 1 september 2027 in werking. Het brengt verborgen gebreken en conforme levering onder één regeling. Compromissen gesloten vóór die datum vallen nog onder de artikelen 1641 tot 1649 van het oude Burgerlijk Wetboek.
Ontbinding van de koop met teruggave van de prijs, of behoud van de woning met een prijsvermindering (art. 1644). Bewijst hij dat u het gebrek kende, dan ook een schadevergoeding (art. 1645).
Eén PDF met drie waarderingsmethoden, elke correctiefactor met bron, vraagprijsadvies, verhuurrendement, renovatie- en EPC-scenario's mét premie-indicatie en de attestenchecklist. Geen abonnement: eenmalig €9 per woning, na een gratis schatting van twee minuten.