Overlijdt een ouder, dan krijgt de langstlevende partner meestal het vruchtgebruik van de woning en de kinderen de blote eigendom. Hoeveel is dat vruchtgebruik waard, wie betaalt welke kosten en wat als iemand wil verkopen? De rekenmethode van VLABEL, met een voorbeeld.
De vruchtgebruiker mag de woning bewonen of verhuren en houdt de huur. De blote eigenaars zijn eigenaar op papier, maar kunnen de woning niet gebruiken zolang het vruchtgebruik loopt. Overlijdt de vruchtgebruiker, dan dooft het vruchtgebruik uit en worden de kinderen volle eigenaar zonder nieuwe erfbelasting. Bij gehuwden onder het wettelijk stelsel valt trouwens maar de helft van de gezinswoning in de nalatenschap; de andere helft was al van de langstlevende.
Het nieuwe goederenrecht (sinds 1 september 2021) verdeelt de kosten zo:
| Kost | Wie betaalt |
|---|---|
| Onderhoud en herstellingen (schilderwerk, vloeren, ketelonderhoud) | Vruchtgebruiker |
| Grove herstellingen (dak, structuur, nieuwe verwarming) | Blote eigenaar, met een evenredige bijdrage van de vruchtgebruiker volgens de waarde van het vruchtgebruik |
| Onroerende voorheffing en gewone lasten | Vruchtgebruiker |
| Brandverzekering | Vruchtgebruiker moet verzekeren; doet die dat niet, dan mag de blote eigenaar het zelf doen en de premie terugvorderen |
Die bijdrage bij grove herstellingen is nieuw sinds 2021: hoe ouder de vruchtgebruiker, hoe kleiner zijn aandeel, omdat het vruchtgebruik dan minder waard is. Grove herstellingen beslist de blote eigenaar in overleg met de vruchtgebruiker.
Voor de erfbelasting gebruikt de Vlaamse Belastingdienst een forfaitaire formule uit de Vlaamse Codex Fiscaliteit: waarde vruchtgebruik = 4% × waarde volle eigendom × leeftijdscoëfficiënt. De coëfficiënt hangt af van de leeftijd van de vruchtgebruiker op de dag van het overlijden. De blote eigendom is het verschil met 100%.
| Leeftijd vruchtgebruiker | Coëfficiënt | Vruchtgebruik | Blote eigendom |
|---|---|---|---|
| Jonger dan 20 | 18 | 72% | 28% |
| 20 tot 29 | 17 | 68% | 32% |
| 30 tot 39 | 16 | 64% | 36% |
| 40 tot 49 | 14 | 56% | 44% |
| 50 tot 54 | 13 | 52% | 48% |
| 55 tot 59 | 11 | 44% | 56% |
| 60 tot 64 | 9,5 | 38% | 62% |
| 65 tot 69 | 8 | 32% | 68% |
| 70 tot 74 | 6 | 24% | 76% |
| 75 tot 79 | 4 | 16% | 84% |
| 80 en ouder | 2 | 8% | 92% |
Voorbeeld. Een gezinswoning van €400.000 van een gehuwd koppel. De helft, €200.000, zit in de nalatenschap. De langstlevende is 67 jaar: coëfficiënt 8, dus het vruchtgebruik is 32% of €64.000 waard en de blote eigendom 68% of €136.000. Twee kinderen erven elk €68.000 blote eigendom en betalen daarop erfbelasting. De langstlevende partner betaalt niets: het aandeel in de gezinswoning is in Vlaanderen vrijgesteld. De tabel staat in artikel 2.7.3.3.2 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit; controleer ze bij VLABEL.
Deze fiscale tabel is niet dezelfde als de burgerrechtelijke omzettingstabellen die de minister van Justitie jaarlijks publiceert, apart voor mannen en vrouwen. Die dienen voor de omzetting van het vruchtgebruik, de verdeling van een verkoopprijs en de bijdrage in grove herstellingen, en geven een andere waarde dan de fiscale formule.
Een woning in vruchtgebruik verkopen kan alleen als de vruchtgebruiker én alle blote eigenaars de verkoopakte ondertekenen. Niemand kan alleen de volle eigendom verkopen. Bij verkoop wordt de prijs verdeeld volgens de waarde van het vruchtgebruik op dat moment, met de omzettingstabellen of een onderlinge afspraak, tenzij de partijen overeenkomen dat het vruchtgebruik overgaat op de opbrengst: de langstlevende houdt dan de intresten, of het gezin koopt met dezelfde verdeling een kleinere woning of een assistentiewoning. Leg die keuze vast vóór de compromis getekend wordt, want daarna is de verdeelsleutel moeilijk nog te wijzigen.
Zowel de langstlevende als de kinderen kunnen vragen om het vruchtgebruik om te zetten in volle eigendom van een deel van de goederen, in een geldsom of in een geïndexeerde lijfrente. Geraken ze het niet eens, dan beslist de familierechtbank en wordt de waarde bepaald met de omzettingstabellen, op de leeftijd van de vruchtgebruiker op de dag van de vraag. Voor de gezinswoning en de huisraad geldt een bescherming: de langstlevende echtgenoot kan de omzetting altijd zelf vragen, maar de kinderen kunnen ze niet afdwingen tegen zijn of haar wil. In nieuw samengestelde gezinnen gelden bijzondere regels waarbij de niet-gemeenschappelijke kinderen de omzetting onder voorwaarden wél kunnen eisen. De notaris werkt de omzetting uit en berekent het bedrag.
Elke berekening hierboven vertrekt van de waarde van de volle eigendom. Een gratis EstateIQ-schatting geeft die marktwaarde in twee minuten, gebaseerd op de Statbel-verkoopcijfers van de gemeente. In het uitgebreide rapport (€9) kiest u "Aangifte nalatenschap" als doel en de overlijdensdatum als peildatum; met die waarde en de tabel hierboven berekent u vruchtgebruik en blote eigendom zelf, of legt u ze naast de gratis bindende schatting van VLABEL.
Nee. In Vlaanderen is de langstlevende partner vrijgesteld van erfbelasting op zijn of haar aandeel in de gezinswoning, ook als dat aandeel uit vruchtgebruik bestaat. De kinderen betalen wel erfbelasting op de blote eigendom.
Bereken eerst het vruchtgebruik: 4% van de volle eigendom maal de leeftijdscoëfficiënt van VLABEL. De blote eigendom is de volle eigendom min die waarde. Bij een vruchtgebruiker van 72 jaar is dat 100% min 24%, dus 76%.
Nee. Voor de verkoop van de volle eigendom moeten de vruchtgebruiker en alle blote eigenaars de akte ondertekenen. De opbrengst wordt daarna verdeeld volgens de waarde van het vruchtgebruik, of het vruchtgebruik gaat over op de opbrengst.
Een nieuw dak is een grove herstelling en valt bij de blote eigenaar. Sinds het nieuwe goederenrecht van 2021 kan die van de vruchtgebruiker een evenredige bijdrage vragen, in verhouding tot de waarde van het vruchtgebruik volgens de burgerrechtelijke tabellen.
Nee, niet tegen de wil van de langstlevende echtgenoot. Die heeft voor de gezinswoning en de huisraad een vetorecht, maar kan de omzetting wel zelf vragen. In nieuw samengestelde gezinnen gelden bijzondere regels.
Eén PDF met drie waarderingsmethoden, elke correctiefactor met bron, vraagprijsadvies, verhuurrendement, renovatie- en EPC-scenario's mét premie-indicatie en de attestenchecklist. Geen abonnement: eenmalig €9 per woning, na een gratis schatting van twee minuten.