Zonder bodemattest is een compromis in Vlaanderen zelfs nietig. Gelukkig is het het goedkoopste en snelste attest van allemaal, als de grond tenminste geen verleden heeft.
Laatst bijgewerkt: augustus 2026 · Vlaamse regeling
Het bodemattest van OVAM zegt wat er over een perceel bekend is in het Grondeninformatieregister: is er bodemverontreiniging vastgesteld, loopt er een onderzoek, of is er niets bekend? Het beschermt de koper tegen het onwetend overnemen van een vervuilde grond, en de bijhorende saneringskosten die makkelijk in de tienduizenden euro's lopen.
Let wel: een blanco attest ("geen gegevens beschikbaar") is geen garantie dat de grond proper is. Het zegt alleen dat OVAM niets geregistreerd heeft. Voor een gewone woonwijk zonder industrieel verleden is dat in de praktijk geruststellend genoeg.
Bij elke overdracht van grond of van een gebouw met grond: verkoop, schenking, ruil, inbreng in een vennootschap, en ook bij het vestigen van een recht van opstal of erfpacht. En belangrijk: het attest moet er zijn voor het compromis ondertekend wordt. De inhoud moet letterlijk in de onderhandse akte opgenomen worden. Ontbreekt het, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop vorderen. Welke andere papieren u bij een verkoop nodig hebt, vindt u in het overzicht documenten bij verkoop.
| Situatie | Wat is er nodig | Kost | Termijn |
|---|---|---|---|
| Gewoon perceel | Bodemattest | ± €60/perceel | 14 dagen |
| Perceel in Grondeninformatieregister | Bodemattest | ± €60/perceel | 60 dagen |
| Risicogrond | Eerst orienterend bodemonderzoek | €1.500 à €4.000 | weken tot maanden |
| Verontreiniging vastgesteld | Beschrijvend onderzoek, evt. sanering | sterk variabel | maanden tot jaren |
De retributie van ongeveer €60 per kadastraal perceel wordt jaarlijks geindexeerd. Ligt uw woning op twee percelen, dan betaalt u twee keer. De aanvraag verloopt online via het OVAM-webloket of via de notaris.
Verkoopt u via een notaris, dan vraagt die het attest doorgaans aan bij de voorbereiding van het dossier. Verkoopt u zonder makelaar, vraag het dan zelf ruim op voorhand aan: het kost weinig en u vermijdt dat het compromis moet wachten.
Stond er ooit een risico-activiteit op het perceel (een garage, droogkuis, stookolieopslag, drukkerij, werkplaats), dan is het een risicogrond en volstaat een gewoon attest niet. Voor de overdracht is dan eerst een orienterend bodemonderzoek nodig, uitgevoerd door een erkend bodemsaneringsdeskundige en op kosten van de verkoper. Reken op €1.500 tot €4.000 en enkele weken tot maanden doorlooptijd.
Of uw perceel als risicogrond bekend staat, checkt u bij de gemeente: die houdt de inventaris van risico-activiteiten bij en levert een uittreksel uit het vergunningenregister. Wie een industrieel of ambachtelijk verleden vermoedt, doet die check dus lang voor de verkoopplannen concreet worden. Vastgestelde verontreiniging weegt bovendien rechtstreeks op de waarde van het pand.
Dan volgt mogelijk een beschrijvend bodemonderzoek dat de omvang en het risico in kaart brengt, en in het slechtste geval een sanering. Goed om te weten: wie kan aantonen dat hij de vervuiling niet zelf veroorzaakt heeft en te goeder trouw verwierf, kan onder voorwaarden vrijgesteld worden van de saneringsplicht. De overdracht zelf blijft mogelijk, maar de notaris zal bijkomende voorwaarden in de akte opnemen en de prijs wordt er vrijwel altijd op afgestemd.
Een bodemattest heeft geen vaste vervaldatum: het blijft bruikbaar zolang de gegevens over het perceel niet wijzigen. Bij een nieuwe overdracht wordt in de praktijk wel een recent exemplaar gevraagd, precies omdat er intussen gegevens bijgekomen kunnen zijn.
Dit artikel beschrijft de Vlaamse regeling. In het Brussels Gewest geldt een gelijkaardige verplichting via Leefmilieu Brussel (het bodemattest van de gewestelijke bodeminventaris). In Wallonie levert de Banque de donnees de l'etat des sols (BDES) een uittreksel dat bij de verkoop hoort. De logica is overal dezelfde: de koper moet weten wat er over de bodem bekend is voor hij tekent.
In het woningdossier van EstateIQ registreert u het bodemattest samen met uw andere attesten, zodat het er meteen is wanneer de notaris erom vraagt.
Bij elke overdracht van grond of gebouwen in Vlaanderen: verkoop, schenking, ruil of inbreng in een vennootschap. Het attest moet er al zijn voor de ondertekening van het compromis en de inhoud moet in de onderhandse akte staan.
Ongeveer 60 euro per kadastraal perceel (OVAM-retributie, jaarlijks geindexeerd). Voor een woning op twee percelen betaalt u dus twee keer de retributie.
Voor een gewoon perceel levert OVAM binnen 14 dagen. Staat het perceel in het Grondeninformatieregister, dan geldt een termijn van 60 dagen.
De verkoper of de notaris. Verkoopt u zonder makelaar, dan kunt u het ook zelf aanvragen via het OVAM-webloket. U hebt enkel de kadastrale gegevens van het perceel nodig.
Dat OVAM geen gegevens over het perceel heeft. Het is geen garantie dat de grond proper is, wel dat er geen verontreiniging of onderzoek geregistreerd staat.
Er is geen vaste vervaldatum: het blijft bruikbaar zolang de gegevens over het perceel niet wijzigen. Bij een nieuwe verkoop wordt in de praktijk een recent exemplaar gevraagd.
Dan is voor de overdracht eerst een orienterend bodemonderzoek nodig door een erkend bodemsaneringsdeskundige, op kosten van de verkoper. Reken op 1.500 tot 4.000 euro en enkele weken tot maanden doorlooptijd.