Uw woning zelf verkopen kan, en het bespaart u de makelaarscommissie. In ruil neemt u de prijszetting, de documenten en de onderhandeling zelf in handen. Dit is het stappenplan, en de valkuil die de meeste zelfverkopers geld kost.
Laatst bijgewerkt: augustus 2026
Een makelaarscommissie ligt in België doorgaans rond 3% (plus btw) van de verkoopprijs. Op een woning van €350.000 is dat al snel €10.000 tot €12.500. Dat is meteen de belangrijkste reden om zelf te verkopen. Daar staat tegenover dat u zelf tijd steekt in foto's, bezoeken en administratie.
Welke documenten u nodig hebt, hangt af van het gewest en de woning. In Vlaanderen gaat het onder meer om:
In Brussel en Wallonië gelden deels andere of bijkomende verplichtingen. Uw notaris bezorgt u een sluitende lijst voor uw situatie. Het volledige overzicht, mét de geldigheidstermijnen en de volgorde van aanvragen, staat in de documentengids bij verkoop.
Zelfverkopers verliezen zelden geld op de commissie, maar wél op de prijs. Te hoog geprijsd, en uw woning blijft maanden staan en verkoopt uiteindelijk onder de marktwaarde. Te laag, en u laat geld liggen. Zonder makelaar hebt u geen tweede paar ogen op die prijs, dus een onderbouwde schatting is geen luxe maar de kern van uw verkoop.
EstateIQ berekent gratis een onderbouwde marktwaarde met prijsvork op basis van echte Statbel-verkoopdata. Het ideale startpunt voor een verkoop in eigen beheer.
| Kostenpost | Richtprijs |
|---|---|
| Verplichte attesten (EPC, elektriciteit, asbest, bodem) | €800 à €1.500 |
| Advertentie op de grote vastgoedplatformen | €200 à €400 |
| Professionele foto's (optioneel, sterk aangeraden) | €150 à €300 |
| Te-koop-bord, plattegrond, kleine kosten | €100 à €200 |
Alles samen komt zelf verkopen op €1.250 à €2.400, tegenover €10.000 tot €12.500 makelaarscommissie op een woning van €350.000. De besparing blijft dus fors, maar reken uzelf niet rijk met nul kosten. Welke attesten u precies nodig hebt en in welke volgorde u ze best aanvraagt, staat in het attestenoverzicht.
Reken van beslissing tot akte op vier tot acht maanden: enkele weken voor attesten en foto's, één tot drie maanden verkooptijd bij een correcte vraagprijs, en daarna ongeveer vier maanden tussen compromis en akte. De grootste tijdsvreter is een verkeerde vraagprijs: wie te hoog start, ziet de eerste weken (de beste weken, want dan kijken alle actieve zoekers) verloren gaan en zakt daarna in stilte. Onderbouw de prijs dus vooraf, te beginnen met een objectieve schatting.
Eerlijkheidshalve: zelf verkopen past niet bij iedereen. Hebt u geen tijd voor bezoeken, ligt de woning ver weg, is het een moeilijk of emotioneel dossier (erfenis, scheiding), of blijft ze na maanden hangen, dan verdient een goede makelaar zijn commissie vaak terug in prijs en snelheid. Het één sluit het ander trouwens niet uit: veel eigenaars proberen eerst enkele maanden zelf en schakelen daarna pas over.
De makelaarscommissie bedraagt doorgaans rond 3% plus btw: op een woning van 350.000 euro is dat 10.000 tot 12.500 euro. Daar staan eigen kosten van 1.250 tot 2.400 euro tegenover voor attesten, advertenties en foto's.
Het EPC, de elektrische keuring, het asbestattest (woning van voor 2001), het bodemattest, de stedenbouwkundige informatie en het postinterventiedossier. Het EPC moet er al zijn vanaf de advertentie.
Ja. De grote platformen hebben particuliere formules, reken op 200 tot 400 euro voor een advertentie die tot de verkoop blijft staan.
Start bij de mediaanprijs voor uw woningtype in uw gemeente en corrigeer met een objectieve schatting voor oppervlakte, EPC, staat en perceel. Te hoog starten kost meer dan het opbrengt: de eerste weken zijn uw beste publiek.
De notaris. Die stelt de verkoopovereenkomst kosteloos mee op als onderdeel van zijn taak; onderteken nooit een onderhands akkoord zonder dat de notaris het nagekeken heeft.
Lees ook: de registratierechten die de koper betaalt en hoeveel uw huis waard is.