De verkoopprijs is niet wat op uw rekening komt. Tussen de prijs op het compromis en het bedrag dat de notaris overschrijft, zitten het openstaande leningsaldo, de bank, de makelaar, de attesten en soms de fiscus. Dit is de volledige rekening, met een voorbeeld op €350.000.
De notaris betaalt uit de verkoopprijs eerst uw hypothecaire lening af; u krijgt het saldo. Vraag bij uw bank een attest van het openstaande kapitaal op de vermoedelijke datum van de akte. Daar komen twee bankkosten bij:
Overweegt u om de lening mee te nemen naar een nieuwe woning (pandwissel)? Dan vermijdt u de wederbeleggingsvergoeding, maar niet elke bank staat het toe; vraag het vóór u verkoopt.
De makelaarscommissie ligt in Vlaanderen tussen 2 en 4% van de verkoopprijs inclusief 21% btw; rond 3% inclusief btw is courant. Op €350.000 is dat €7.000 tot €14.000. Makelaars moeten hun tarief vooraf schriftelijk meedelen; onderhandel het vóór u de opdracht tekent, en let op exclusiviteit en looptijd. Wie zonder makelaar verkoopt, houdt dat bedrag zelf, maar betaalt wel foto's, publicatie op de portalen en eventueel een schatting; zie de kosten bij verkoop zonder makelaar.
Zonder attesten geen compromis. De richtprijzen in 2026:
| Attest | Richtprijs | Opmerking |
|---|---|---|
| EPC | €130 à €270 | 10 jaar geldig; een recent attest mag u hergebruiken |
| Elektrische keuring | €160 à €300 | Bij afkeuring krijgt de koper 18 maanden om de installatie in orde te brengen |
| Asbestattest | €350 à €600 | Verplicht bij bouwjaar vóór 2001 |
| Bodemattest (OVAM) | ± €73 per perceel | €67 retributie plus €5 platformkost (excl. btw) via het Vastgoedinformatieplatform |
Samen: €500 tot €1.200, met een woning van vóór 2001 aan de bovenkant door het asbestattest. Wie alles bij één keurder bundelt, krijgt vaak 10 tot 20% korting. De stedenbouwkundige en overstromingsinformatie vraagt de notaris op; die kosten zijn beperkt en verschillen per gemeente. Meer over elk attest in keuringsattesten bij verkoop.
Verkoopt u uw eigen gezinswoning, waar u effectief gedomicilieerd was (minstens twaalf maanden in de vijf jaar vóór de verkoop)? Dan is de meerwaarde volledig vrijgesteld, hoe groot ze ook is en hoe kort u er ook woonde. De meerwaardebelasting van 16,5% (plus gemeentebelasting) geldt enkel voor een gebouw dat niet uw eigen woning was en dat u binnen de vijf jaar na aankoop weer verkoopt: een tweede verblijf, een opbrengsteigendom, een gekochte woning die u snel doorverkoopt. De belastbare meerwaarde is de verkoopprijs min de aankoopprijs, verhoogd met een forfait van 25% en 5% per volledig jaar bezit; bewaarde renovatiefacturen mogen erbij. Twijfelt u? De notaris rekent het vooraf uit.
Een verhuis kost enkele honderden euro's met een aanhangwagen en vrienden tot enkele duizenden met een verhuisfirma. Daarbij komen de laatste energieafrekening, opzeg van verzekeringen en abonnementen, en eventueel een dubbele maand huur of lening als de data niet aansluiten. De onroerende voorheffing van het lopende jaar blijft voor wie op 1 januari eigenaar was, tenzij het compromis een verdeling voorziet.
Eigen gezinswoning, bouwjaar 1985, openstaand leningsaldo €150.000 aan 3%, verkoop via makelaar aan 3% inclusief btw.
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Verkoopprijs | €350.000 |
| Openstaand leningsaldo | – €150.000 |
| Wederbeleggingsvergoeding (3 maanden intrest) | – €1.125 |
| Handlichting hypotheek | – €1.000 |
| Makelaarscommissie 3% incl. btw | – €10.500 |
| Attesten (EPC, keuring, asbest, bodem) | – €1.000 |
| Meerwaardebelasting (eigen gezinswoning) | €0 |
| Verhuis | – €2.000 |
| Netto-opbrengst | ± €184.375 |
Zonder makelaar wordt dat ongeveer €195.000, min uw eigen verkoopkosten voor foto's, portalen en schatting. Verkoopt u een tweede verblijf dat u drie jaar geleden kocht voor €300.000? Dan komt daar mogelijk meerwaardebelasting bij; de notaris berekent ze exact.
Zo helpt EstateIQ. De rekening begint bij de verkoopprijs, en die is de grootste onbekende. De gratis schatting geeft u een realistische bandbreedte voor uw woning in uw gemeente; het waarderingsrapport (€9) voegt daar het vraagprijsadvies en de attestenchecklist aan toe, zodat u de tabel hierboven met uw eigen cijfers kunt invullen vóór u met een bank of makelaar aan tafel zit.
De verkoopprijs min het openstaande leningsaldo, de wederbeleggingsvergoeding en handlichting, de makelaarscommissie (2 tot 4% incl. btw) en de attesten (€500 tot €1.200). Op €350.000 met €150.000 leningsaldo en een makelaar blijft ongeveer €184.000 over.
Een vergoeding aan de bank omdat u uw lening vervroegd terugbetaalt, wettelijk beperkt tot drie maanden intrest op het terugbetaalde kapitaal. Bij €150.000 aan 3% is dat €1.125.
Niet op uw eigen gezinswoning waar u gedomicilieerd was. Op een ander gebouw dat u binnen vijf jaar na aankoop verkoopt, betaalt u 16,5% op de meerwaarde, plus gemeentebelasting.
De koper betaalt de aktekosten en registratierechten. De verkoper betaalt de handlichting van zijn hypotheek (€850 tot ruim €1.000) en de opzoekingen die de notaris voor de verkoop doet.
Soms. Bij een pandwissel blijft de lening lopen met de nieuwe woning als waarborg en vermijdt u de wederbeleggingsvergoeding; niet elke bank aanvaardt dit en er zijn notariskosten voor de nieuwe inschrijving.
Eén PDF met drie waarderingsmethoden, elke correctiefactor met bron, vraagprijsadvies, verhuurrendement, renovatie- en EPC-scenario's mét premie-indicatie en de attestenchecklist. Geen abonnement: eenmalig €9 per woning, na een gratis schatting van twee minuten.