U verkoopt een woning of appartement terwijl er een huurder in woont. Dat kan, maar de huurder verhuist niet mee met de akte: de koper neemt het huurcontract over. Dit zijn de regels in Vlaanderen, de gevolgen voor uw prijs en wat u de koper moet bezorgen.
Het basisprincipe is eenvoudig: koop breekt geen huur. Wie een verhuurde woning koopt, treedt op de dag van de notariële akte in al uw rechten en plichten als verhuurder. De huur loopt gewoon door, de huurprijs blijft dezelfde en de huurder behoudt zijn wettelijke bescherming.
Voor huurcontracten gesloten vanaf 1 januari 2019 geldt het Vlaams Woninghuurdecreet: de koper neemt het contract over, ook als het niet geregistreerd is. Voor oudere contracten onder de federale Woninghuurwet blijft registratie belangrijk: een geregistreerd contract heeft een vaste datum en bindt de koper volledig. Is zo'n ouder contract niet geregistreerd en woont de huurder al meer dan zes maanden in het pand, dan kan de koper binnen drie maanden na de akte opzeggen met een opzeg van drie maanden. Controleer dus vóór de verkoop of uw contract geregistreerd is; via MyRent kan dat gratis (zie huurcontract registreren).
U moet de kandidaat-koper uitdrukkelijk informeren over het bestaan van de huur en de voorwaarden ervan. Verzwijgt u dat, dan kan de koper u aansprakelijk stellen.
De koper erft uw opzegmogelijkheden, niet meer en niet minder. Onder het Vlaams Woninghuurdecreet zijn dat er drie voor een negenjarig contract:
| Reden | Wanneer | Opzegtermijn | Voorwaarde of vergoeding |
|---|---|---|---|
| Eigen gebruik | op elk moment (eerste drie jaar alleen voor de verhuurder zelf, daarna ook voor partner en naaste familie) | 6 maanden | binnen het jaar bewonen en minstens 2 jaar blijven, anders 18 maanden huur aan de huurder |
| Grondige renovatie | na de eerste driejarige periode, op elk moment | 6 maanden | werken op het gehuurde deel, conform de vergunning, kostprijs meer dan 3 jaar huur |
| Zonder motief | alleen op het einde van de eerste of tweede driejarige periode | 6 maanden | 9 maanden huur (na jaar 3) of 6 maanden huur (na jaar 6) |
Bij een kortlopend contract (maximaal drie jaar) kan de verhuurder in principe niet vroegtijdig opzeggen: de koper wacht dan tot het einde van de looptijd. Vermeld in het compromis welk type contract loopt, sinds wanneer en tot wanneer.
Een verhuurd pand spreekt een kleiner publiek aan. Gezinnen die zelf willen wonen, haken af; wie overblijft is de investeerder, en die rekent anders. Hij vertrekt van de jaarhuur en het rendement dat hij wil halen, niet van het woonplezier. Stel: de huur bedraagt 900 euro per maand, dus 10.800 euro per jaar. Wil een investeerder 4% bruto, dan rekent hij op een aankoopprijs rond 270.000 euro. Ligt uw huur onder de markt, dan drukt dat rechtstreeks op de prijs die u kunt vragen.
In de praktijk ligt de prijs van een verhuurd pand vaak 5 tot 15% onder die van hetzelfde pand vrij van gebruik; bij een lage huur of een lang lopend contract kan het verschil groter zijn. Een correct geïndexeerde huur, een recent contract met sterke huurder en een goede plaatsbeschrijving verkleinen de korting. Bekijk daarom eerst of u de huur nog mag indexeren (zie huurindexatie berekenen) en wat een realistische vraagprijs is (vraagprijs bepalen).
Een investeerder wil het huurdossier zien vóór hij biedt. Leg klaar:
Bespreek ook wie de huur van de lopende maand krijgt: gebruikelijk wordt die pro rata verrekend op de dag van de akte. En informeer uw huurder tijdig over bezoeken: hij moet die redelijkerwijs toestaan, maar u regelt best vaste momenten.
Staat u vlak voor het einde van een driejarige periode en wilt u aan een gezin verkopen, dan kan een eigen opzeg zonder motief (9 of 6 maanden huur) rendabeler zijn dan de investeerderskorting. Reken het uit: op een woning van 300.000 euro is 10% korting 30.000 euro, terwijl 6 maanden huur van 900 euro 5.400 euro kost. Loopt het contract nog jaren of is de huurder betrouwbaar, dan verkoopt u wellicht beter met huurder aan een belegger. Lees ook huurprijs en rendement.
De gratis schatting geeft u de waarde vrij van gebruik; het waarderingsrapport voegt het verhuurrendement toe, zodat u de investeerderslogica naast de gezinsprijs legt vóór u kiest tussen verkopen met of zonder huurder. In het woningdossier bewaart u huurcontract, plaatsbeschrijving en indexaties op één plek, klaar voor de koper.
Ja. U hoeft geen toestemming van de huurder, maar de koper neemt het huurcontract integraal over. U moet de koper wel vooraf en duidelijk over de huur informeren.
Nee. Hij beschikt enkel over uw opzegmogelijkheden: eigen gebruik (6 maanden), grondige renovatie (na de eerste drie jaar) of zonder motief op het einde van een driejarige periode met 9 of 6 maanden huur als vergoeding. Bij een kortlopend contract kan hij niet vroegtijdig opzeggen.
De waarborg volgt het huurcontract: de nieuwe eigenaar moet ze op het einde vrijgeven. Laat in de notariële akte vastleggen op welke rekening ze staat en hoe ze wordt overgedragen.
Er is geen vast percentage. In de praktijk ligt de prijs vaak 5 tot 15% lager dan vrij van gebruik, afhankelijk van de huurprijs tegenover de markt, het type contract en de resterende looptijd.
Voor contracten vanaf 2019 onder het Vlaams Woninghuurdecreet niet: de koper neemt het contract sowieso over. Voor oudere contracten geeft registratie een vaste datum en volledige bescherming; registreren kan nog altijd gratis via MyRent.
Eén PDF met drie waarderingsmethoden, elke correctiefactor met bron, vraagprijsadvies, verhuurrendement, renovatie- en EPC-scenario's mét premie-indicatie en de attestenchecklist. Geen abonnement: eenmalig €9 per woning, na een gratis schatting van twee minuten.