De openbare verkoop in het café of de verkoopzaal is verleden tijd: ze verloopt online via Biddit.be, het platform van de Belgische notarissen. Transparant en snel, maar met andere spelregels dan een gewone verkoop: wie biedt, zit eraan vast.
De verkoper geeft een notaris de opdracht. Die maakt de verkoopsvoorwaarden op (het lastenkohier), verzamelt de attesten, organiseert bezoekdagen en zet het pand op Biddit.be. Samen met de verkoper legt hij een instelprijs vast (waarop het bieden start, vaak bewust onder de marktwaarde) en een niet-publieke minimumprijs: daaronder hoeft de verkoper niet toe te wijzen.
Kandidaat-kopers registreren zich met eID of itsme en bieden tijdens een biedperiode van 8 kalenderdagen, weekends inbegrepen. Elk bod is zichtbaar, de identiteit van de bieders niet. U biedt handmatig of stelt een automatisch maximumbod in. Komt er in de laatste vijf minuten een hoger bod, dan wordt de periode telkens met vijf minuten verlengd. Is de minimumprijs bereikt, dan wordt het pand toegewezen aan de hoogste bieder; de notaris stelt een proces-verbaal van toewijzing op, dat als akte geldt. De koper betaalt de kosten kort na de toewijzing en de prijs binnen zes weken; vanaf dan is hij eigenaar.
Dit is het grootste verschil met een gewone koop. Op Biddit is elk bod onvoorwaardelijk en bindend: u kunt het niet intrekken en er geen eigen voorwaarden aan koppelen. De opschortende voorwaarde voor de financiering, standaard in een compromis, bestaat alleen als de verkoopsvoorwaarden ze uitdrukkelijk voorzien, en dat is de uitzondering. Krijgt u de lening niet, dan blijft u de prijs verschuldigd of draait u op voor de kosten en het prijsverschil bij herverkoop. Ga dus vóór de biedperiode naar uw bank voor een kredietbelofte en lees het lastenkohier volledig: staat van het pand, erfdienstbaarheden, eventuele huurders, kosten.
Voor de koper. Bovenop het bod betaalt u de registratierechten (in Vlaanderen 2% voor de enige eigen woning, 12% in de andere gevallen) en een forfaitaire deelname in de kosten van de openbare verkoop: een deel van het ereloon, de publiciteit, de attesten en de administratie. Dat forfait is een degressief percentage van het bod, vastgelegd in de verkoopsvoorwaarden. Bij goedkopere panden weegt het zwaarder dan de notariskosten bij een onderhandse koop; bij duurdere panden is het verschil klein. Bereken het vooraf met de rekenmodule op biddit.be.
| Kostenpost koper | Indicatie |
|---|---|
| Registratierechten (Vlaanderen) | 2% of 12% van de prijs |
| Forfaitaire kostenbijdrage openbare verkoop | degressief, ruwweg 1 tot 4% van het bod |
| Totaal bovenop het bod, indicatief (12%-tarief) | circa 13 tot 16% |
| Betaling kosten / prijs | kort na toewijzing / binnen 6 weken |
Voor de verkoper. U betaalt de notaris de publiciteit, de bezoekdagen en de platformkosten: reken op 3.000 tot 5.000 euro, meer bij extra publiciteit. Vraag vooraf een raming en vergelijk met de kosten van een onderhandse verkoop zonder makelaar.
Als verkoper. Een openbare verkoop is verplicht of aangewezen in een aantal situaties: een erfenis met minderjarige erfgenamen, een eigenaar onder bewind, mede-eigenaars die het niet eens raken over een verkoop uit de hand, of een gedwongen verkoop na beslag of faillissement. Daarbuiten kiezen verkopers ervoor omdat de markt de prijs objectief bepaalt (handig bij onenigheid tussen erfgenamen of bij een scheiding), omdat biedingen bindend zijn en omdat het snel gaat: geen onderhandelingen, geen kopers die afhaken op hun lening. Het nadeel: bij weinig belangstelling kan het bod blijven steken onder wat u onderhands had gekregen.
Als koper. Biddit loont voor wie snel kan beslissen, zijn financiering rond heeft en een pand zoekt dat op de klassieke markt minder aandacht krijgt: renovatiepanden, atypische woningen, panden uit nalatenschappen. De lage instelprijs is een lokmiddel, geen indicatie van de eindprijs; door het opbod eindigen veel panden op of boven de marktwaarde. Lees ook hoeveel bieden op een huis.
De enige verdediging tegen deze risico's is één cijfer: de onafhankelijke marktwaarde van het pand, bepaald vóór de biedperiode en los van de instelprijs. Trek daar de kosten en de nodige werken van af en u hebt uw maximumbod. Wie dat bedrag vooraf als automatisch maximumbod ingeeft, laat zich niet meeslepen.
Zo helpt EstateIQ. Met de gratis schatting kent u in twee minuten de marktwaarde van het pand waarop u wilt bieden, of van de woning die u openbaar wilt verkopen. Het waarderingsrapport (€9) zet drie waarderingsmethoden naast elkaar, corrigeert voor staat en EPC en rekent renovatiescenario's door: de onderbouwing voor een maximumbod of minimumprijs waar u achter staat.
Acht kalenderdagen, weekends inbegrepen. Komt er in de laatste vijf minuten een hoger bod, dan wordt de periode telkens met vijf minuten verlengd tot er geen nieuw bod meer komt.
Meestal niet. Een bod is bindend en onvoorwaardelijk, tenzij de verkoopsvoorwaarden van dat specifieke pand een opschortende voorwaarde voor financiering voorzien. Regel uw krediet dus vóór u biedt.
Nee. De verkoper spreekt vooraf met de notaris een minimumprijs af; blijft het hoogste bod daaronder, dan hoeft hij niet toe te wijzen. Is de minimumprijs gehaald, dan gaat het pand naar de hoogste bieder.
Bovenop de registratierechten betaalt de koper een forfaitaire kostenbijdrage die degressief daalt met de prijs. Bij goedkope panden ligt die hoger dan de notariskosten bij een onderhandse koop, bij duurdere panden is het verschil klein. Bereken het vooraf via de rekenmodule op biddit.be.
De kosten betaalt u kort na de ondertekening van het proces-verbaal van toewijzing, de prijs binnen zes weken. Pas na betaling van de prijs bent u eigenaar en mag u het pand betrekken.
Eén PDF met drie waarderingsmethoden, elke correctiefactor met bron, vraagprijsadvies, verhuurrendement, renovatie- en EPC-scenario's mét premie-indicatie en de attestenchecklist. Geen abonnement: eenmalig €9 per woning, na een gratis schatting van twee minuten.