Elke verkoop in Vlaanderen begint bij de gemeente: het stedenbouwkundig uittreksel zegt wat vergund is en wat niet. Wie ooit een veranda of garage zonder vergunning bouwde, ontdekt dat meestal pas dan. Wat het document inhoudt, wat het kost en hoe u met een bouwovertreding omgaat.
Het uittreksel heeft twee delen. Het uittreksel uit het plannenregister geeft de meest recente stedenbouwkundige bestemming (woongebied, agrarisch gebied, enzovoort) en de plannen en voorschriften die op het perceel gelden. Het uittreksel uit het vergunningenregister somt op welke vergunningen zijn afgeleverd of geweigerd, of er een proces-verbaal, dagvaarding of vonnis wegens een bouwmisdrijf bestaat, of er een verkavelingsvergunning geldt en of er een voorkooprecht op rust. De stedenbouwkundige inlichtingen vertellen de koper dus of de woning is wat ze lijkt.
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening legt een informatieplicht op aan iedereen die verkoopt, ook zonder makelaar. In elke advertentie (portaal, sociale media, bord aan de gevel) vermeldt u of er een omgevingsvergunning is afgeleverd, de meest recente bestemming, of er een dagvaarding of herstelmaatregel loopt en of er een voorkooprecht of verkavelingsvergunning geldt. Adverteren mag zodra u de inlichtingen hebt aangevraagd; u vult ze aan zodra u ze ontvangt. In het compromis en de akte herneemt de notaris dezelfde vermeldingen en voegt hij het uittreksel toe. Het mag op dat moment niet ouder zijn dan één jaar. Ontbreekt de informatie of klopt ze niet, dan kan de koper de nietigheid of een schadevergoeding vorderen; lees ook onze gids over het compromis.
U vraagt het uittreksel aan bij de dienst omgeving van uw gemeente, meestal via het e-loket; notaris of makelaar doen dat via het Vastgoedinformatieplatform (VIP), met een platformkost van ongeveer 36,50 euro per perceel. De gemeente levert het binnen 30 dagen af, in de praktijk vaak binnen één tot twee weken. De prijs is een gemeentelijke retributie en verschilt sterk.
| Post | Richtprijs 2026 |
|---|---|
| Gemeentelijke retributie per kadastraal perceel | circa 50 tot 200 euro |
| Voorbeelden 2026: Knokke-Heist 125, Beerse 120, Kontich 200 euro | per perceel |
| Platformkost VIP (aanvraag via notaris of makelaar) | circa 36,50 euro |
| Wettelijke afleveringstermijn | max. 30 dagen |
Meerdere percelen (huis plus apart tuin- of garageperceel)? Dan betaalt u per perceel. Controleer het tarief bij uw gemeente.
Een bouwovertreding is elke constructie of functiewijziging die een vergunning vereiste en er geen kreeg, of die afwijkt van wat vergund werd: een uitbouw groter dan op plan, een bijgebouw in de tuin, een zolder die woning werd, een gesplitste woning. Vergunningsvrije werken vallen er niet onder, maar die grens is fijner dan veel eigenaars denken.
Verjaring. Sinds 1 april 2026 gelden de regels van het Kaderdecreet Vlaamse Handhaving. De overheid kan een herstelmaatregel (aanpassing of afbraak) vorderen tot 5 jaar nadat ze de overtreding via een proces-verbaal heeft vastgesteld, met een absolute grens van 20 jaar na de feiten; de strafvordering verjaart 10 jaar na de feiten. Vóór die datum liep de herstelvordering 5 jaar na voltooiing in woongebied en 10 jaar in landbouw-, recreatie- en ruimtelijk kwetsbaar gebied; wat onder die oude regels al verjaard was, blijft verjaard. Twee nuances. Eén: verjaring maakt de constructie niet wettig; ze blijft onvergund en u moet ze melden. Twee: constructies van vóór 22 april 1962 gelden als vergund, en voor constructies van vóór het gewestplan geldt een vermoeden van vergunning.
Regularisatievergunning. Een regularisatie vraagt u aan zoals een gewone omgevingsvergunning, via het Omgevingsloket en met dezelfde criteria: past de constructie in de bestemming en voorschriften van vandaag, dan is de kans reëel; zo niet, dan wordt ze geweigerd en volgt mogelijk een herstelvordering als de overtreding niet verjaard is. Reken op 60 dagen (vereenvoudigde procedure) of 105 dagen (met openbaar onderzoek), plus eventuele verlenging. Kosten: een architect voor opmeting en dossier (richtprijs 1.000 tot 2.000 euro voor een eenvoudige regularisatie), een gemeentelijke dossierkost (grofweg 100 tot 500 euro) en soms een administratieve geldboete. Het as-builtattest, ooit bedacht als lichtere oplossing, is nooit in werking getreden en sinds de Codextrein enkel nog een vrijwillige technische beoordeling door een architect; het is geen verkoopdocument.
Een bouwovertreding maakt uw woning niet onverkoopbaar, maar u moet ze uitdrukkelijk melden in publiciteit, compromis en akte. Verzwijgen is de slechtste optie: de notaris van de koper leest het vergunningenregister, en een verzwegen overtreding leidt na de verkoop tot nietigheid, prijsvermindering of schadevergoeding. Uw opties:
Het EPC, het bodemattest en de keuringsattesten horen in hetzelfde dossier.
Zo helpt EstateIQ. Wat is uw woning waard mét de overtreding, en wat na regularisatie? De gratis schatting geeft u de marktwaarde als vertrekpunt; het waarderingsrapport toont hoe staat en attesten de waarde beïnvloeden en welke documenten u nog moet verzamelen, zodat u onderbouwd kiest tussen regulariseren, afbreken of verkopen met korting.
Bij het compromis en de akte mag het uittreksel niet ouder zijn dan één jaar. Duurt uw verkoop langer, dan vraagt de notaris een nieuw exemplaar aan.
De gemeente bepaalt zelf de retributie; in 2026 gaat het meestal om 50 tot 200 euro per kadastraal perceel, eventueel plus de platformkost van het Vastgoedinformatieplatform. Controleer het tarief bij uw gemeente.
Verjaring betekent dat de overheid geen herstel meer kan vorderen, maar de constructie blijft onvergund. U moet ze melden en de koper zal er rekening mee houden in de prijs.
Nee. Een regularisatie wordt beoordeeld als een nieuwe vergunningsaanvraag, op basis van de bestemming en voorschriften van vandaag. Past de constructie er niet in, dan wordt de aanvraag geweigerd.
Niet als verkoopdocument. De regeling is nooit volledig in werking getreden en is sinds de Codextrein herleid tot een vrijwillige technische beoordeling door een architect; u hoeft het niet bij het compromis te voegen.
Eén PDF met drie waarderingsmethoden, elke correctiefactor met bron, vraagprijsadvies, verhuurrendement, renovatie- en EPC-scenario's mét premie-indicatie en de attestenchecklist. Geen abonnement: eenmalig €9 per woning, na een gratis schatting van twee minuten.