Het einde van een huurcontract draait bijna altijd om één vraag: wat gebeurt er met de waarborg? Het antwoord hangt af van twee documenten die maanden of jaren eerder werden opgemaakt. Zo werkt de afrekening, voor huurder én verhuurder.
In Vlaanderen bedraagt de huurwaarborg maximaal drie maanden huur. De gebruikelijke vorm is een geblokkeerde rekening op naam van de huurder: het geld blijft van de huurder, de intresten ook, maar het staat vast zolang de huur loopt. Daarnaast bestaan alternatieven zoals een bankwaarborg of een huurwaarborglening via het Vlaams Woningfonds voor wie het bedrag niet ineens kan missen.
Niemand alleen. Een geblokkeerde rekening wordt vrijgegeven met een schriftelijk akkoord van beide partijen dat aan de bank wordt bezorgd, of anders met een rechterlijke beslissing. De verhuurder kan de waarborg dus niet eenzijdig "houden", en de huurder kan hem niet eenzijdig opeisen. Precies daarom is bewijs alles.
De huurder moet de woning teruggeven in de staat waarin hij ze ontving, behalve wat door ouderdom, normale slijtage of overmacht is veranderd. Dat onderscheid beslist de hele afrekening:
| Normale slijtage (niet voor de huurder) | Huurschade (wel verrekenbaar) |
|---|---|
| matte plekken op parket na jaren bewoning | diepe krassen of brandvlekken in het parket |
| verbleekte verf of behang | gaten in wanden die niet hersteld werden |
| versleten dichtingen, verkalkte kraan | gebarsten lavabo of kapotte klink |
| kleine boorgaatjes, netjes opgevuld | schade door nalatig onderhoud (bv. schimmel door nooit verluchten) |
De rechtspraak houdt bovendien rekening met de ouderdom van wat beschadigd is: wie een keuken van twintig jaar oud beschadigt, betaalt geen nieuwe keuken, maar de restwaarde.
Huurschade bestaat juridisch alleen als ze kan worden aangetoond, en dat gebeurt door de uittredende plaatsbeschrijving naast de intredende te leggen. Stond het gebrek er bij intrede al in, dan is het geen huurschade. Staat het nergens in, dan wordt het element geacht in goede staat te zijn ontvangen, en dan telt wat bij uitrede wordt vastgesteld.
Zonder intredende plaatsbeschrijving draait het vermoeden in het voordeel van de huurder: die wordt geacht de woning ontvangen te hebben in de staat waarin ze zich bij het einde bevindt. Voor verhuurders is dat de duurste administratieve fout die er bestaat; de regels staan in is een plaatsbeschrijving verplicht? en de werkwijze in zelf een plaatsbeschrijving opmaken.
In het woningdossier van EstateIQ houdt u per pand de staat, meterstanden en documenten bij van intrede tot uitrede. Zo is de eindafrekening een vergelijking van twee documenten in plaats van een welles-nietesdiscussie.
De wet legt geen vaste termijn op voor het akkoord zelf; de vrijgave door de bank volgt kort na het ondertekende formulier. Een redelijke afhandeling gebeurt binnen de weken na de uitrede. Sleept het aan zonder reden, dan kan de huurder via de vrederechter de vrijgave vorderen.
Nee. De waarborg dient voor het einde van de huur, niet als laatste huurbetaling. Een huurder die de laatste maanden "op de waarborg laat lopen" zit contractueel fout.
Stellen partijen samen een expert aan, dan delen ze de kosten, net zoals bij intrede. Elke partij mag ook op eigen kosten een eigen deskundige meebrengen.